El Notario De Barbastro Responde. ¿Y Tú Que Opinas?
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Seguimos con la serie de entrevistas que hemos iniciado en mayo y hoy estamos ante el notario de Barbastro Don Miguel Viela Castranado, que amablemente nos recibe en despacho y dispuesto a contestar con una serie de preguntas que seguro no se asemejan a las que tuvo que pasar el día de la oposición. Esta entrevista la hemos titulado:

El Notario de Barbastro Responde. ¿Y tú que Opinas?

Hola Miguel, si mi información no me falla, fuiste el Nº. 1 de tu promoción hacia el 2005. ¿cuántos años llevas en Barbastro y que te hizo escoger esta plaza?.

Hola Juan Carlos. Una precisión: en realidad, fui número 1 de mi Tribunal. Había dos tribunales y al final, se decidió que la compañera que tenía el número 1 del otro Tribunal, fuera también la número 1 de la oposición. Pero lo importante no es el número, sino sacarte la oposición. De todas formas, gracias por tu interés.

Respecto a la pregunta, llevo ya más de cinco años en Barbastro y estoy muy contento. Elegí Barbastro porque está relativamente cerca de Zaragoza, y me permite estar más tiempo con mi familia.

 

Miguel, ¿qué te hizo decidirte por la oposición de Notarías?

Estudié Notarías porque escogí la licenciatura de Derecho por tener más salidas, y cuando acabé, me dí cuenta que no tenía tantas, y que era preferible que opositara. Y entre las oposiciones que me gustaban, elegí la de Notarías

 

¿Cuánto tiempo se necesita para llegar a ser notario? ¿Es la oposición de notario una de las más difíciles o es un mito que corre?

 

Pues sí, lo cierto es que la oposición de Notarías es de las más duras que existe. No hay un plazo predeterminado, pero la media es 5 ó 6 años. En la oposición, es necesario mucho trabajo, constancia, y porque no, un factor de suerte para que no se alargue mucho. La dificultad viene, sobre todo, de la exigencia en la exposición de los temas y el hecho de que las oposiciones salen cada dos años.

 

Ya entrando en materia ¿Cuál es la función de un notario en general y en una compraventa de inmuebles en particular?

 

El Notario de Barbastro Responde. ¿Y tú que Opinas?El Notario es un funcionario público que debe, en la esfera de los hechos, dar fe de la exactitud de lo que percibe por sus sentidos; y en la esfera del Derecho, velar por la legalidad y la correcta formación del consentimiento de los actos que autoriza, aconsejando a las partes y ofreciendo certeza y seguridad jurídica en el tráfico jurídico.

En una compraventa de bienes inmuebles, lo anterior se traduce en el control de la capacidad de las partes contratantes, de la suficiencia de la representación en caso de personas jurídicas o firma por representante, en la información sobre la titularidad y cargas que constan respecto de dicho inmueble en el Registro de la Propiedad, el control del precio y de los medios de pago, y las advertencias legales que correspondan, en particular las fiscales. Además, el Notario  está en contacto con las Administraciones Públicas, con actuaciones en materia de prevención de blanqueo de capitales o de coordinación con el catastro. En otras palabras, en la venta de bienes inmuebles, el Notario se va a encargar de averiguar que no haya problemas en la transmisión, que la misma sea segura, que no surjan problemas de cargas, de embargos, de hipotecas,… y que el comprador tenga información sobre lo que le va suponer en gastos e impuestos la compraventa.

 

Un padre y un hijo tienen que aceptar la herencia por fallecimiento de la madre. El hijo no quiere aceptarla. Tampoco quiere firmar ante notario la repudia de la herencia. ¿Qué debemos hacer?

 

En principio, sería conveniente que las partes estuviesen de acuerdo. Pero si se dan esas circunstancias y hay una actitud pasiva y de bloqueo por una de las partes, recomendaría acudir al procedimiento previsto en el artículo 1005 del Código Civil, de forma que se podrá acudir al Notario para que éste comunique al heredero que no  quiere pronunciarse que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar o repudiar la herencia, indicándole, además, que si no manifiesta su voluntad en dicho plazo, se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente.

 

Tres hermanos, dos están casados y  uno está soltero. El soltero tiene el 50% de la propiedad de una casa juntamente con una de sus hermanas. Si el hermano soltero fallece sin testamento ¿cómo queda la herencia de la casa?. Y ¿si antes de fallecer el hermano soltero fallece la hermana que tiene el otro 50% de la vivienda?.

 

La legislación civil española puede variar en el tiempo y en el lugar, ya que es distinta entre las distintas Comunidades Autónomas. Por ello, no puede darse una solución unívoca a este problema, ya que va a depender de la ley aplicable a la sucesión, que a su vez, dependerá del momento de la apertura de la sucesión y de la vecindad civil del fallecido.

Pero es que, aún dentro de cada legislación, hay especialidades. Así, en la ley aragonesa, habría que distinguir qué naturaleza tienen los bienes objeto de la herencia, que podrán ser troncales ( o de ámbito familiar) o no troncales (los demás). El destino marcado por la regulación de la sucesión ab intestato (sin testamento) será distinta en uno u otro caso. E incluso, en ocasiones puede entrar en acción la institución del consorcio foral.

En el ejemplo que me propones, si resultase que es aplicable la ley aragonesa actual y el inmueble pertenece en copropiedad al hermano soltero y a su hermana por herencia de sus padres, al fallecer el soltero sin descendientes, su parte acrecerá a su hermana (la otra consorte), por las reglas del consorcio foral. En caso de que hubiera prefallecido la hermana, habrá que ver si el consorcio foral continúa con los hijos de ésta, en cuyo caso, el resultado sería el mismo. No obstante, insisto en la idea de que lo anterior solo se dará bajo unas circunstancias muy determinadas de ley aplicable.

Por ello, si me aceptas el consejo, en caso de una herencia sin testamento, es recomendable que se solicite consejo en la Notaría sobre cuál es el destino de los bienes, antes de comprometerse en posibles compras o arrendamientos de los fututos bienes heredados. Además, he de recordar a tus lectores que dicho consejo es gratuito por parte del Notario, y si me apuras, ciertamente recomendable para evitar futuros sustos.

 

En una venta  de vivienda, el notario lee muchas veces la coletilla de venta de cuerpo cierto ¿qué significa?

 

Es un término técnico. Viene a decir que se vende una concreta vivienda, con lo que exista dentro de la misma, con la superficie y las características que tenga en la realidad, sin perjuicio de que en el título previo o en el Registro de la Propiedad consten otros datos físicos.  Esto es, se vende por ejemplo, el piso 1ºA, sito en Mallén(Zaragoza), calle La Fuente, con todo la superficie y características que contiene, independientemente de que los datos registrales, en los aspectos relativos a la superficie, no estén del todo correcto. Es decir, se adquiere un piso en concreto, sin que la determinación de su superficie exacta haya sido elemento esencial que determine la validez del contrato.

Se contrapone a una venta a razón de precio por unidad de medida, que va a ser muy complicado que se dé en las compraventas de viviendas por razones obvias: la venta a precio por unidad de medida es aquella en que se compra y se fija el precio según la superficie de la finca, de forma que la cabida es elemento esencial para por el pago del precio, y por ende, para la validez del contrato.

Como regla general, no es un expresión que tenga excesiva transcendencia en la venta de viviendas, ya que alude a que el comprador ha de saber lo que compra, ha de querer ese piso en concreto. Lo habitual es que conozca el piso que compra, lo haya visitado y quiera comprar dicho piso, con independencia de que conste en la escritura previa o el Registro de la Propiedad, más o menos superficie o se describan sus estancias con mayor o menor precisión.

  

¿En qué consiste la donación de bienes inter vivos en Aragón?

 

La donación inter vivos supone la transmisión de derechos sobre bienes, a título gratuito (sin precio ni contraprestación) realizada en vida de todos los otorgantes; esto es, no esperando a recibir dichos bienes a título de herencia, una vez fallecido los anteriores propietarios.

Con respecto a este tema, decir que hasta el uno de enero de este año, en Aragón, había beneficios fiscales para las transmisiones de este tipo entre padres e hijos y cónyuges. En un principio, se filtró en la prensa que se iban a eliminar, pero se mantuvieron los beneficios fiscales, aunque eso sí, en un ámbito muy reducido.

 

¿En la aceptación de herencia hay que pagar la plusvalía municipal?

 Sí, siempre que se adquieran bienes inmuebles de naturaleza urbana (esto es, que no sean fincas rústicas) y se trate de Ayuntamientos que tengan implantado dicho impuesto.

Este impuesto puede resultar cuantioso, por lo que es recomendable que los interesados se informen en la Notaría o en el propio Ayuntamiento.

 

 ¿Que suele ser más interesante una compraventa o una donación familiar?

 Lo cierto es que no se puede acudir a criterios de interés, sino a la existencia o no de contraprestación: si existe pago de precio, es compraventa; si no existe pago de precio, es donación. Es un error, y además no es legal, plantear un negocio con criterios de interés fiscal: los negocios jurídicos son los que son, y habrá de pagarse impuesto según aquel que corresponda.

 

¿Se pueden pedir al notario las escrituras en catalán, en Cataluña? ¿Puede esto significar una demora o representar algún inconveniente?

Sí, en Cataluña se pueden pedir escrituras en catalán, por ser lengua oficial allí. En principio, no ha de representar una demora, ya que en el momento de encargar al Notario la redacción de la escritura, se le indica que se redacte en catalán, y así se preparará.

Yo mismo, en mis principios en la profesión en Santa Coloma de Queralt, autoricé escrituras redactadas en catalán, sin ningún tipo de demora.

 

Un documento de capitulaciones matrimoniales, ¿cuándo se puede hacer, antes o después del matrimonio?. Requisitos. Honorarios.

 Las capitulaciones matrimoniales pueden otorgarse antes o después de la celebración del matrimonio.

Las capitulaciones matrimoniales otorgadas antes de la celebración de matrimonio, no requieren requisitos previos, y basta para que alcancen plena eficacia que se celebre el matrimonio (en algunas legislaciones, en un determinado plazo,: un año en el Código Civil) y se indiquen en el Registro Civil.

En las capitulaciones otorgadas después de la celebración de matrimonio, habrá que acreditar la existencia previa del matrimonio (con el libro de familia o certificado de matrimonio), y  las mismas podrán contener, según los casos, una liquidación del régimen económico matrimonial previo (por ejemplo, régimen consorcial aragonés, régimen de gananciales,…). En estos casos, habrá que justificar la propiedad de los bienes comunes que posteriormente se adjudicarán a los cónyuges.

En cuanto a los honorarios, depende mucho de si únicamente se pacta el régimen económico matrimonial, antes o después del matrimonio:

-Si solo hay pacto sobre el régimen económico matrimonial, estamos ante un documento con un coste de entre 90-130 euros, dependiendo de número de folios o número de copias.

– Si se trata de capitulaciones matrimoniales en que se produzca la liquidación de la sociedad conyugal previa, dicha liquidación es un concepto arancelario a añadir y dependerá de la cuantía de dicha liquidación.

En relación con este tema,  apuntar que el régimen de separación de bienes pactado en Aragón no ha de tener una connotación negativa, como hasta hace unos años se tenía en una parte de la sociedad, sobre todo en las personas más mayores.  El régimen de separación de bienes es el régimen legal en algunos territorios (como Cataluña o Baleares) y es altamente recomendable cuando uno de los cónyuges lleva a cabo una actividad empresarial con riesgos que pudieran afectar al patrimonio común.

 

Hace 3 años se compró un piso. Se escrituró a nombre de dos personas que son los titulares también de la hipoteca. Estas dos personas deciden disolver su unión (solteros) y una de las personas decide quedarse el piso a su nombre. ¿Qué pasos tiene que dar? Se puede negar la otra persona a la cesión (se le pagaría lo que hubiese aportado de los pagos de la hipoteca)

 Por desgracia, Juan Carlos, este caso que planteas es muy frecuente en la práctica, no solo en caso de compras por solteros sino también por miembros de parejas de hecho.

En el mismo, al haber adquirido el piso en estado de solteros, los titulares han de hacer una escritura de extinción de condominio (o disolución de comunidad), que requiere el acuerdo de las partes. En dicho acuerdo, habrá de fijarse quién se queda el piso, cómo se compensa al otro, qué ocurre con el préstamo, qué dice el banco sobre el mantenimiento o no del préstamo con los dos, etcétera…Por lo tanto, partimos de un acuerdo previo.

Si no lo hay, ha de acudirse a la correspondiente acción de división de la cosa común con el juicio correspondiente.

 

Cada vez más, los notarios veis ampliadas vuestras funciones. ¿Cuáles han sido las últimas más relevantes desde el punto de vista del sector inmobiliario?

El Notario de Barbastro Responde. ¿Y tú que Opinas?En el ámbito inmobiliario, quizás lo más importante en la actualidad es la nueva regulación de los expedientes de inmatriculación de fincas no inscritas, de rectificación de superficie, de reanudación de tracto interrumpido, y otros, que han modificado toda esta materia, buscando la coordinación del catastro, del Registro de la Propiedad y de la realidad.

Este tipo de expedientes son muy relevantes en Notarías como la de Barbastro, en las que trabajamos con fincas rústicas cuya descripción registral, o no existe, o está muy desfasada. Por ello, permítame que desde estas líneas recomiende a tus lectores que se interesen por este tipo de expedientes que puede dejar “arregladas” sus fincas para ellos y para sus futuros herederos.

  

¿Qué es lo más raro de lo que has tenido que dar fe en tu carrera? 

 Como ya sabes, los Notarios tenemos secreto de protocolo, y no podemos contar nada de lo que ocurre en la Notaría…pero decirte que, por fortuna, no he tenido actuaciones excesivamente raras en mi carrera. Sí que puedo decirte las que me resultan más desagradables, que son la tramitación de expedientes de procedimientos de ejecución extrajudicial de hipotecas sobre fincas, que gracias a Dios, han desparecido en los últimos tiempos.

 

¿Y cómo ves a la sociedad tras la mesa de una notaría?

Una de las características de esta profesión es que estás cercano a los problemas de la gente, con lo positivo y negativo que ello te reporta.

Así, en muchas ocasiones, he oído que la notaría es un termómetro económico de la sociedad,  y lo cierto es que así es. Hemos pasado unos años duros que se reflejaban en el despacho, no sólo en el volumen y tipo de operaciones, sino también, en el ánimo de la gente.

Espero que hayamos dejado lo peor atrás y no vuelva a venir.

 

Y ya para finalizar, ¿Qué piensas que un notario case a una pareja?

Creo que ha de entenderse como una posibilidad más que ofrece la ley, de forma que la oferta se extiende. Puedes optar por casarte por el rito religioso, o por lo civil, ante el Juez de Paz, el Alcalde o concejal en que delegue, Secretario Judicial o Notario (sin perjuicio de otros casos más excepcionales). Por ello, siempre que se amplíen las posibilidades para los ciudadanos, con las debidas garantías, lo veo positivo. Así, ya se constituían ante Notario las parejas de hecho, que se equiparan al matrimonio en muchos aspectos,.

En el ámbito notarial, una de las notas características en la tramitación de este tipo de escrituras de matrimonio, es la agilidad. Eso sí, hemos de advertir que en la actualidad, no todo el trámite puede hacerse ante Notario, pues hasta el 2017 el expediente pre matrimonial no puede tramitarse ante Notario.  Quizás sea esa la razón del escaso número de estas escrituras que se han autorizado hasta la fecha.

Agradecer muy efusivamente la colaboración del notario Don Miguel Viela Castranado de Barbastro.

Para cualquier duda podéis contactar con él en la calle General Ricardos número seis Oficina D de Barbastro.

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