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El gobierno de España ha decidido sacar una nueva ley para modificar la ley de arrendamiento de viviendas que entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019 y que modifica, entre otras cosas, la duración de los contratos de arrendamiento o las garantías adicionales a la fianza.

Esta ley sustituye a la anterior del año 2013 y vamos ir viendo sus peculiaridades, sus pros y sus contras.

De entrada es una ley que creemos que va forzada por las prisas y para contentar a algunos pero no es lo que realmente demanda la sociedad con relación al alquiler de viviendas.

Pongamos unos precios mínmos y máximos y sobre ellos trabajemos para que no se disparen y que no sea nulo o imposible optar al arrendamiento. Los sueldos son los que son en España y no por vivir en Madrid, Barcelona y San Sebastián todo el mundo tiene una nómina de ministro. ¿No crees?.

Estas medidas tomadas por el gobierno pernalizan al propietario, lo que lleva a sacar menos viviendas en alquiler y la subida de precios.

¿Cuáles son los grandes cambios en la nueva ley?

Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatorio y tres (3) de tácita.

La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).

Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.

Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , ó 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.

En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.

El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

En caso de venta, se respeta el contrato

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad.

Qué pasa si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social. “No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años”.